بازار مسکن پس از ریزش

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، با سرازیر شدن منحنی نوسان قیمت مسکن در شهر تهران از خرداد امسال، اگر چه یخ بازار در ماه های ابتدایی این ریزش – طول تابستان۹۲- باز نشد و انتظارهای متضاد طرفین معاملات مسکن از فرجام کاهش قیمت، عملا اثر بازگشت قیمت ها را در فصل نقل وانتقال متوجه معاملات نکرد، اما خبرهای چند روز گذشته از بازار معاملات پاییزی حکایت از رونق مراجعه ها به بنگا ه های املاک دارد.

متقاضیان خرید و مالکان واحدهای فروشی هم اکنون از بابت برداشتی که نسبت به آینده کوتاه مدت بازار مسکن دارند، تاحدودی به اشتراک نظر رسیده اند و در این میان، پیامی که تحولات اخیر قیمتی در این بازار به طرفین معاملات القا کرده، موجب شده است: دو طرف برای انجام معامله با قطعیت بیشتری نسبت به قبل، پای میز مذاکره بنشینند و برای توافق برسر قیمت، نرمش از خود نشان دهند.

شاخص قیمت مسکن در تهران طبق یک بررسی از میانگین ارزش معاملاتی آپارتمان های فروش رفته در حداقل ۱۰ ماه منتهی به پایان مهر۹۲ نشان می دهد: هم اکنون شاخص به موقعیت بهمن سال۹۱ برگشته و در مقایسه با بالاترین نقطه ای که خرداد امسال به آن رسیده بود، ۱۳ درصد کاهش پیدا کرده است.

میانگین قیمت مسکن در خردادماه به متری ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید اما در ۴ ماه گذشته روند نزول قیمت باعث شد، میانگین مهرماه به حدود متری ۵/۳ برگردد.

در حال حاضر برخی کارشناسان معتقدند: از یک سو تخلیه کامل حباب قیمت مسکن در مقایسه با زمستان سال گذشته (نرخ رشد صفر درصدی در مهرماه نسبت به بهمن ماه) و از سوی دیگر افت دست کم ۱۳درصدی قیمت در فاصله ۴ماه، شرایط را برای شروع یک دوره تثبیت فراهم کرده است.

آنطور که مشاوران املاک به عنوان طرف سوم موثر در معاملات مسکن از رفتار روزهای اخیر دو طرف دیگر می گویند: عدم انتظار برای جهش یا ریزش دوباره قیمت مسکن در فصل پاییز، خریدار و فروشنده را وارد بازار کرده است.
البته مراجعه ها به بنگاه های املاک فعلا حجم معاملات اولین ماه پاییز را به سطح معاملات شهریور نزدیک کرده که این برابری نسبی با توجه به رکودهای معمول پاییزی، به نوعی می تواند نشان دهنده گرم شدن تنور بازار مسکن در پاییز امسال باشد، اما با این حال انتظار می رود آثار افت تند قیمت مسکن در یک فصل گذشته، در ماه های آتی به شکل کاهش ملایم و تدریجی ادامه پیدا کند تا امکان رونق معاملات در مقایسه با مهرماه، برقرار شود.

دو مرحله کاهش در قیمت مسکن
به گزارش « دنیای اقتصاد» ، بازار معاملات مسکن که ظرف دو سال اخیر در نتیجه جهش بیش از دو برابری در مقابل نرخ تورم عمومی، با کاهش تقاضا و همچنین رکود در طرف عرضه مواجه شده بود، امسال طی دو مرحله، سیر کاهشی قیمت را تجربه کرد.

به این ترتیب، در شرایطی که طی دو سال اخیر متقاضیان خرید به دلیل غیرواقعی بودن قیمت ها اغلب قدرت خرید نداشتند و از طرف دیگر فروشندگان، سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی همزمان با جهش قیمت در نرخ برخی مصالح ساختمانی، در انتظار افزایش بیشتر قیمت ها بودند، اوضاع در هفته های اخیر تغییر کرده و بازار مسکن در دو مقطع با کاهش قیمت خرید و فروش مواجه شد.

در مرحله اول کاهش قیمت ها که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و ایجاد ثبات نسبی در بازار طلا و ارز به وقوع پیوست، اگرچه قیمت ها در بازار تا حدودی کاهش یافت اما مقاومت مالکان از یک سو و انتظار خریداران برای کاهش بیشتر از سوی دیگر منجر شد عملا به رغم کاهش قیمت ها رونق محسوسی در بازار معاملات مسکن مشاهده نشود.

اما در مرحله دوم که بلافاصله پس از سیر کاهش مرحله اول و با پایان فصل طلایی جابه جایی در بازار مسکن – تابستان – آغاز شد، هر چند هنوز متقاضیان مسکن در انتظار کاهش بیشتر قیمت ها به سر می برند و چانه زنی را افزایش داده اند، اما مالکان واحدهای مسکونی که اغلب آنها برای اتمام پروژه های دیگر پول لازمند یا واحد آنها مدت زیادی روی دستشان مانده و نگران کاهش بیشتر قیمت ها در نتیجه کاهش تقاضا هستند، تفهیم شده اند که هر چه سریع تر باید ملک خود را به بازار فروش عرضه کنند.
این مالکان که تا قبل از شروع مرحله دوم کاهش قیمت در بازار مسکن مقاومت خود را برای بالا نگه داشتن قیمت ها حفظ کرده بودند، در حال حاضر سعی می کنند با تخفیف و جلب رضایت خریدار، هر چه زودتر واحدهای خود را به فروش برسانند.

از سوی دیگر، این روزها تعداد مراجعات متقاضیان خرید به بنگاه های مسکن، درصد قابل توجهی افزایش یافته است.
این در حالی است که هنوز هم حجم قابل ملاحظه ای از این مراجعات در نهایت به خرید منتهی نمی شود و متقاضیان بیشتر به قصد بازدید و به اصطلاح سبک و سنگین کردن قیمت ها به مشاوران املاک مراجعه می کنند.
به این ترتیب در حالی که فعالان بازار معتقدند در هر مرحله از کاهش قیمت مسکن، حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد، قیمت ها افت کرده است، در حال حاضر حضور متقاضیان خرید در بازار مسکن افزایش یافته است.

کاهش قیمت مسکن ماندنی است؟
فعالان بازار مسکن، با تایید کاهش دو مرحله ای قیمت مسکن ظرف سه ماه اخیر، برای نیمه دوم سال انتظار تثبیت قیمت ها را پیش بینی می کنند هر چند آنها معتقدند هنوز هم بازار مسکن ظرفیت کاهش بیشتر قیمت ها را دارد اما نه در حدی که طی دو مرحله کاهشی اخیر اتفاق افتاد.

آنها به متقاضیان خرید پیشنهاد می کنند حالا که مالکان کاهش قیمت ها را پذیرفته اند و فروشنده واقعی در بازار مسکن زیاد شده که اغلب آنها هم حاضر به دادن تخفیف های مناسب و قابل توجه به خریداران هستند، برای خرید تعلل نکنند.

استدلال مشاوران املاک برای این توصیه این است که سیر کاهشی اخیر قیمت مسکن به چند دلیل عمده اتفاق افتاده که مهم ترین آن ترکیدن حباب یکسال منتهی به انتخابات است.

تاثیر جو روانی ناشی از برگزاری انتخابات و همچنین نبود متقاضی خرید در بازار در مقابل نیاز مالی مالکان و سازندگان واحدهای مسکونی، دلایل دیگری است که در مرحله دوم باعث کاهش قیمت در بازار مسکن شده است.
این در حالی است که هنوز هیچ کاهش قیمتی در نرخ مصالح، انرژی و دستمزدها اتفاق نیفتاده است و به گفته مشاوران املاک، انتظار برای کاهش هزینه های ساخت انتظاری نا بجا و نشدنی است. بنابراین، سیر کاهشی قیمت مسکن از نظر آنها چندان پایدار نخواهد ماند.

به این ترتیب، شواهد موجود در بازار مسکن با تکیه بر پیش بینی فعالان این بازار، حاکی است: نیمه دوم سال ۹۲، قیمت ها در بازار مسکن تثبیت می شود هر چند نمی توان این ثبات قیمت را برای سال آینده کاملا پایدار پیش بینی کرد. به این ترتیب، شرایط حال حاضر در بازار مسکن، از نظر فعالان این بازار، بهترین شرایط برای متقاضیان خرید است.

انتظار برای مرحله سوم کاهش قیمت
به گزارش « دنیای اقتصاد» ، هر چند به اعتقاد برخی مشاوران املاک، هنوز هم قدرت خرید اغلب متقاضیان واحدهای مسکونی به حدی نرسیده است که بتوانند در بازار حال حاضر هم خرید کنند اما برخی دیگر می گویند: در حال حاضر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی که اغلب متقاضیان سرمایه ای هستند برای خرید کافی است، اما متقاضیان به این علت که منتظر کاهش بیشتر قیمت ها یا دریافت تخفیف بیشتر از مالکان هستند، از اعلام قدرت خرید واقعی خود خودداری می کنند.

از طرف دیگر، هر چند هم اکنون تعداد فایل های ارزنده فروش در بازار مسکن متنوع و فراوان است حتی افرادی که خریدار واقعی هستند و می خواهند در همین زمان واحد مسکونی مورد نظر خود را خریداری کنند از فایلی به فایل دیگر می روند تا شاید واحدی با قیمت پایین تر پیدا کنند.

با این وجود برخی مشاوران املاک معتقدند برای بازگشت رونق مورد انتظار به بازار مسکن و مشاهده اثر واقعی کاهش قیمت ها به نفع افزایش معاملات خرید و فروش، مرحله سومی از کاهش قیمت به میزان ۱۰ تا ۱۵ درصد مورد نیاز است؛ چرا که هنوز قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی با قیمت های موجود بالانس نشده است.
این در حالی است که عده دیگری از مشاوران املاک، مهم ترین مانع رونق در مسیر معاملات خرید و فروش مسکن را بلاتکلیفی خریدار و فروشنده عنوان می کنند که با ثبات قیمت در ماه های آتی، به طور قطع وضعیت معاملات بهتر خواهد شد.