به گزارش پارس به نقل از اقتصاد ایرانی، یک کارشناس مسایل اقتصادی با تشریح شرایط حاکم بر بازار املاک و مستغلات همچنین متغیرهای تاثیرگذار بر آن، معتقد است که رشد قیمت در زمین و ساختمان نسبت به سایر دارایی ها در سال جاری عقب تر خواهد بود.

دکتر حسین عبده تبریزی با بیان این که سهام، فلزات گرانبها، گواهی سپرده و املاک مستغلات طبقات اصلی هستند که عمده مردم از آن ها به عنوان منبع سرمایه گذاری استفاده می کنند اظهار کرد: این در حالی است که کالای اساسی و املاک و مستغلات در گروه های فرعی سرمایه گذاری قرار می گیرد.

وی با اشاره به این که هر چه نگرانی سرمایه گذار نسبت به شرایط محیطی بیشتر باشد به طور طبیعی ریسک نیز افزایش می یابد افزود: در این حالت گرایش سرمایه گذار به دارایی های فیزیکی همچون املاک و مستغلات افزایش می یابد که این اتفاق در کشورهای در حال توسعه فراوان رخ می دهد به طوری که به جای دارایی های مالی که اقتصاددانان برای سرمایه گذاری از سوی مردم نسبت به آن تاکید بیشتری دارند به سوی دارایی های واقعی می روند.

عبده تبریزی با بیان این که املاک همواره در ایران وسیله سرمایه گذاری مردم بوده است گفت: این مسئله اکنون نیز مشهود است به طوری که زمین، ساختمان و ماشین از اولویت های سرمایه گذاری و پس انداز مردم شده اند و این تفکر در بین آن ها وجود دارد که هر چه سرمایه های فیزیکی را خریداری کنند نرخ بازده بالاتری خواهند داشت.

او همچنین با اشاره به اهمیت هزینه فرصت در انتخاب نوع سرمایه گذاری توضیح داد: اگر نرخ سود بانکی در سطح پایینی قرار داشته باشد هزینه فرصت مردم را به سوی دارایی های مالی جذب می کند، بنابراین در شرایط فعلی ایران چندان عجیب نیست که استقبال از کالاهای اساسی و املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری قبل از سهام قرار بگیرند.

این استاد دانشگاه با تاکید بر این که مردم اغلب در حوزه های مبتنی بر سرمایه یا حق مالی نظیر صندوق های سرمایه گذاری، سهام و دارایی مالی سرمایه گذاری می کنند بیان کرد: این درحالی است که املاک و مستغلات به طور مشخص در حوزه بازارهای اختصاصی قرار داشته و بازاری استانداری نیستند و از سویی دیگر به دلیل تفاوت در جنس نمی توان آن را وارد بورس کرد از این رو برای ورود به این حوزه شناخت و نوع عملکرد سرمایه گذار از اهمیت بالایی برخوردار است.

برای ورود به بازار املاک و مستغلات چه باید کرد؟

دبیر کل اسبق بورس با اشاره به این که املاک و مستغلات از نظر ریسک پایین تر از سهام و کالاهای اساسی قرار گرفته و بعد از وجه نقد و قرضه دولتی از ریسک کمتری برخودارند گفت: در این حالت در اغلب کشورها به خصوص ایران املاک در موقعیت بهتری برای سرمایه گذاری قرار دارند.

وی همچنین بازار املاک در ایران را بسیار گسترده دانست و توضیح داد: طبق آمار ملی ۵۰ درصد بازار را ساختمان و ۵۰ درصد دیگر را ماشین آلات پوشش می دهند از این رو حوزه ای که ۵۰ درصد اقتصاد کشور را تشکیل می دهد بخش گسترده از سرمایه گذاری مردم آن خواهد بود این درحالی است که به دلیل افزوده های بالای صنایع نفت و گاز، املاک و مستغلات نتوانسته اند جایگاهی مناسب در بورس کشور پیدا کنند.

عبده تبریزی با اشاره به این که در ایران به مسکن با دید دارایی مصرفی و سرمایه ای نگاه می شود عنوان کرد: از سویی ما مصرف کننده این کالا هستیم و از سویی دیگر می توانیم به عنوان منابع سرمایه گذاری از آن استفاده کنیم، بنابراین اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین به بازارهای عمده کشور تبدیل شده اند.

وی محصولات ناهمگن، بالا بودن هزینه معاملاتی، غیر شفاف بودن و خرید و فروش پایین را از ویژگی های بازار مسکن عنوان کرد و افزود: این درحالی است که در بازار سهام و اوراق بهادار تعداد خریدار و فروشنده بالا، محصولات همگن، اطلاعات شفاف و هزینه ها پایین است.

عبده تبریزی ادامه داد: برای کسانی که قصد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را دارند دو مسئله مهم وجود دارد اول این که در کدام بخش باید سرمایه گذاری کرد؟ و دیگر این که تامین مالی سرمایه گذاری را چگونه باید انجام داد؟

او با بیان این که در عرصه سرمایه گذاری باید بازار مورد تحلیل و ارزشیابی قرار گیرد بیان کرد: در این حالت باید روش های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک به کار گرفته شود درحالی که ارزشیابی های رسمی که دادگستری ها انجام می دهند هیچ کدام کارشناسی، نوین و براساس دانش نیست بنابراین علاقه مندان به سرمایه گذاری در مسکن باید روش های ارزشیابی را به درستی بدانند.

عبده تبریزی با اشاره به اینکه پس از تحلیل و انتخاب ملک، نوع و چگونگی خرید همچنین میزان وام و کمک از بازار سرمایه مهم است افزود: در مرحله آخر این که چه ترکیبی از این دارایی ها قرار است که خریداری شود و تامین مالی آن چگونه انجام می شود قابل اهمیت خواهد بود که در این حالت برای تامین مالی نیز باید بازارهای سرمایه، بازارهای ثانویه، نهادهای فعال در سرمایه گذاری و چگونگی کمک بازار سرمایه از طریق صندوق های مالی به تامین مالی مورد شناسایی دقیق قرار گیرد.

وی همچنین با اشاره به فضای حاکم بر اقتصاد کلان برای سرمایه گذاری در سال ۹۲ در املاک و مستغلات، تولید ناخالص داخلی، تورم و میزان فروش نفت را از عناصر با اهمیت عنوان کرد و گفت: از نظر تولید ناخالص داخلی به نظر نمی رسد که کشور در سطح مناسبی قرار داشته باشد همچنین نظر کارشناسان و آنچه که شرایط نشان می دهد می توان گفت تورم در سال ۹۲ نیز روند بهتری نسبت به سال گذشته نداشته و کمتر نخواهد بود.

او ادامه داد: طبق اجماع نظر اقتصاددانان و از منظر اقتصاد کلان نرخ ارز نیز به عنوان یکی از مهمترین متغیرهای تاثیرگذار در قیمت مسکن و زمین بالا خواهد رفت. اما درمورد نفت نیز به نظر نمی رسد که با توجه به شرایط موجود مقدار بیشتری را نسبت به سال گذشته به فروش برسانیم بنابراین از دید اقتصاد کلان این صنعت نیازمند به یک دارایی رقیب است.

این کارشناس در ادامه به بسط پولی و افزایش حجم پول در سال ۹۱ اشاره و اظهار کرد: ۴۰ درصد افزایش نقدینگی در حالی اتفاق افتاد که در مقابل آن ۴۰ درصد کالای جدید خلق نشده بلکه عمده آن بر دارایی های قبلی نظیر زمین، ساختمان و سهام تاثیر گذاشت و قیمت آن ها بالا رفت از این رو در سال ۹۲ نیز با وجود ادامه بسط پولی و عدم تولیدات جدید به دلیل رشد اقتصادی منفی، قابل پیش بینی است که نقدینگی به سمت ارز رفته و قیمت آن را مجددا افزایش دهد.

وی همچنین به بررسی صنعت در بخش املاک و مستغلات پرداخت و گفت: مشکل اساسی بازار در املاک و مستغلات در ایران میزان اطلاعات لازم برای سرمایه گذار است و در این حالت عجیب است که از بازار سرمایه که ۱۰ درصد اقتصاد ماست اطلاعات داریم اما در مورد بخشی که ۵۰ درصد اقتصاد است آمار و داده های کافی در دست نیست تا بتوان تحلیل دقیقی ارائه کرد.

مراکز اطلاع رسانی آمار دقیقی در بخش معاملات املاک ارائه نمی کنند

عبده تبریزی همچنین با بیان این که هیچ اطلاعاتی دقیقی در مورد معاملات انجام شده در بخش زمین و مسکن در کشور وجود ندارد افزود: این در حالی است که باید تعداد خانه های فروخته شده جدید در آمریکا ۲۵ روز پس از پایان ماه اعلام شود تا تحلیل گران بتوانند آن را مورد کارشناسی قرار دهند همچنین شاخص قیمت مسکن هر ماه در انگلیس اعلام می شود اما ما در ایران هیچ گاه اطلاع دقیقی از قیمت مسکن و ساختمان که دائم درحال تغییر است و یا آمار ساخت و سازهای آغاز شده و سرمایه صرف شده آن در اختیار نداریم.

به گفته وی باید در مقابل خلاء آماری موجود در حوزه املاک و مستغلات، وزارت مسکن، شهرداری ها، بانک مرکزی و مرکز آمار پاسخگو باشند.

او با اشاره به اهمیت تحلیل بازار مسکن بر این که بررسی باید در یک محدوده جغرافیایی خاص انجام شود تاکید کرد و ادامه داد: سرمایه گذار نمی تواند تصمیم گیری خود در مورد یک منطقه را به منطقه های دیگر تعمیم دهد و باید هر منطقه برای خود مورد ارزیابی قرار گیرد و ارائه مبلغی یکسان برای تمامی مناطق در سطوح مختلف معنایی ندارد چرا که ترکیب بازارها متفاوتند.

این کارشناس در ادامه به رشد و تراکم جمعیت در سطوح شهری اشاره کرد و گفت: با توجه به کاهش تراکم خانوار در کشور، این شاخص در سال ۹۰ به حدود ۱.۰۵ رسیده که این بدان معناست که به ازای هر ۱۰۵ خانواده ۱۰۰ واحد مسکونی وجود دارد که نسبت بسیار مناسبی نسبت به حدود ۳۰ سال گذشته است و اگر ادعای وزارت مسکن مبنی بر وجود یک میلیون خانه خالی در کشور را به آن اضافه کنیم می توان گفت که برای اولین بار در تاریخ ایران در مقابل هر خانوار یک مسکن وجود دارد البته باید توجه داشت که آرام گرفتن رشد جمعیت در این امر بی تاثیر نیست.

وی تاکید کرد: طبق آمار در سال ۹۰ تعداد ۲۱ میلیون خانوار در مقابل۲۰ میلیون واحد مسکونی وجود داشته و با توجه به تکمیل بیشتر پروژه های مسکن مهر در سال ۹۱، نمی توان دیگر انتظار داشت که برای ساخت هر تعداد مسکن مشتری و متقاضی نیز وجود داشته باشد.

عبده تبریزی همچنین به افزایش قیمت دو مرحله ای مسکن در سال های ۹۰ و ۹۱ اشاره کرد و افزود: از حدود سال ۸۲ تا ۹۲ قیمت زمین نزدیک به ۱۰ برابر شد و متوسط قیمت زمین در تهران اکنون حدود سه میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است که رقم عجیب و شگفت انگیزی در مقابل متوسط قیمت شهری در اروپاست که در بهترین شرایط از ۲۰۰ تا ۴۰۰ یورو بوده (به استثنای انگلیس) که این نیازمند اصلاح جدی است.

وی ادامه داد: طبق آمار بانک مرکزی از سال ۷۰ تاکنون قیمت مناطق شهری طی ۲۰ سال گذشته نزدیک به ۶۰ برابر افزایش یافته که این افزایش در سال اخیر جدی تر شده است اما پس از رکود ۸۷ رشد قیمت تا حدودی آرام گرفت که در مقایسه با ساخت که با تورم همسو است نشان می دهد شاخص زمین نه تنها از تورم جا نمانده بلکه گاهی از آن پیشی نیز گرفته است.

آیا رشد قیمت زمین حبابی است؟

عبده تبریزی با بیان این که برای اطمینان از سرمایه گذاری در مسکن در سال ۹۲ باید ابتدا به این سوال پاسخ داد که آیا زمین در سال ۹۲ روندی رو به رشد مواجه خواهد بود یا خیر؟ توضیح داد: در پاسخ باید تراکم و اجاره را بررسی و تحلیل کرد این در حالی است که نرخ اجاره داری و مالکیت در ایران افزایش یافته و متوسط اجاره یک متر بنا در تهران به حدود ۲۰ هزار تومان رسیده است یعنی به طور متوسط یک واحد صد متری در تهران اجاره ای نزدیک به دو میلیون تومان را به خود اختصاص می دهد که رقم بسیار بالایی است.

وی با اشاره به این که اگر قیمت خرید یک مسکن را در نظر بگیریم می توان گفت که طی ۱۵ سال سرمایه گذاری در یک واحد صد متری بازمی گردد گفت: در اقتصادی با نرخ تورم بالای ۳۰ درصد، ۱۵ سال برای بازگشت سرمایه صبر نمی کنند بلکه به افزایش قیمت مسکن امیدوارند و نشان می دهد که باید افزایش قیمت در سال های آینده نیز ادامه یابد تا سرمایه گذاری به درستی انجام شده باشد درحالی که تراکم بیانگر آن است که این انتظار تداوم نخواهد داشت.

این اقتصاددان همچنین با اشاره به نرخ رشد شاخص اجاره در سال ۷۵ با وجود تورم ۵۰ درصدی و نیز بالا بودن آن در سال ۸۷ با وجود ورود به رکود اقتصادی افزود: این سوال مطرح است که چرا در دوران رکود باز هم رشد وجود دارد و باید پاسخ داد در این مقطع بسیاری از متقاضیان ملک و خانه به انتظار کاهش قیمت دست نگه داشته اند که مشابه این اتفاق در سه سال گذشته در بازارهای تجاری اتفاق افتاد به طوری که بسیاری از بانکداران به جای خرید شعبه به اجاره آن روی آورند چرا که می دانستند قیمت واحد تجاری بیش از این افزایش نخواهد یافت.

او همچنین با اشاره به میزان پروانه های ساختمانی ۸۰۰ هزار ساخت را بهترین آمار در سال های گذشته عنوان کرد و ادامه داد: این ساخت ها تا حدودی ادامه یافته و ساخت و ساز و توسعه شهری به رقم رکود و کاهش رشد اقتصادی قابل ملاحظه بوده و تعداد واحدهای مسکونی شروع و تکمیل شده قابل بررسی است به طوری که ساخت و ساز همچنان در کشور ادامه دارد.

این استاد دانشگاه با اشاره به متغیرهای اصلی مورد بررسی نظیر تراکم خانوار، وضعیت اجاره، قیمت زمین و مسکن همچنین با توجه به پیش بینی ورود نقدینگی به بازار ارز و کاهش رشد اقتصادی در سال پیش رو بیان کرد: با توجه به افزایش سطح زمین یعنی بالا رفتن قیمت زمین در واحد مسکونی می توان گفت اگر اکنون فردی زمینی را خریداری و تا چند ساعت آینده بسازد و تا کمتر از ۲۴ ساعت آینده نیز بفروشد نرخ بازده پایینی خواهد داشت که این امر دو حالت دارد یا زمین حبابی است و یا قیمت واحد مسکونی باید افزایش بیشتری پیدا کند.

املاک و مستغلات در سال ۹۲

عبده تبریزی در پایان تحلیل خود از بازار مسکن تصریح کرد: با در نظر گرفتن جهش های قیمتی نه چندان منطقی املاک و مستغلات در سال گذشته، می توان پیش بینی کرد که زمین در سال ۹۲ رشد قابل ملاحظه ای نخواهد داشت، اما در مقابل قیمت واحدهای مسکونی همراه با رشد تورم افزایش می یابد، قیمت واحدهای تجاری افزایش پیدا نخواهد کرد چرا که در مقابل هر مسکن نیز یک واحد تجاری وجود داشته و کمبود عرضه وجود ندارد.

وی خاطرنشان کرد: در سال جاری، رشد زمین و ساختمان در مقایسه با سایر دارایی ها عقب تر خواهد بود در حالی که به احتمال فراوان طلا، ارز و حتی سهام روندی صعودی را طی خواهند کرد.