پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- حبيب نيکجو- شوراي پول و اعتبار پس از کش و قوس هاي فراوان راي به افزايش تسهيلات خريد مسکن داد. افزايشي که با دو هدف مشخص صورت پذيرفت: خانه دار شدن خانوارهاي مستاجر و خروج بخش مسکن از رکود. در اين يادداشت اين موضوع را بررسي مي کنيم که اين مصوبه تا چه ميزان مي تواند کشور را به سمت اين دو هدف رهسپار کند. اما قبل از بررسي اين مصوبه لازم است، اصل آن را مورد بررسي قرار دهيم: براساس اين مصوبه، وام خريد مسکن در تهران، شهرهاي بالاي 200 هزار نفر و شهرهاي کوچک به ترتيب 80، 60 و 40 ميليون تومان تعيين گرديد. اين وام با نرخ سود 14 درصد و بازپرداخت تسهيلات 12 ساله در نظر گرفته شده است. البته براي دريافت اين تسهيلات، متقاضيان بايد نيمي از مبلغ تسهيلات را براي يک سال سپرده گذاري کنند.

هدف اول: خانه دار شدن مردم
براي بررسي موفقيت اين طرح در زمينه خانه دار شدن مردم، بايد دو موضوع سهم اين وام در قيمت تمام شده مسکن و استطاعت خانوارهاي هدف براي پرداخت اقساط را بررسي کنيم. طبعا سهم وام در قيمت تمام شده مسکن در شهرهاي مختلف کشور متفاوت است.

سوال بعدي که در زمينه اثرگذاري اين وام در خانه دارشدن مردم مطرح است، بررسي ميزان توانايي مردم در پرداخت اقساط آن است. از آنجايي که جامعه هدف اين طرح را خانوارهاي مستاجر تشکيل مي دهد، اقدام به تبارشناسي اين گروه مفيد به نظر مي رسد. مطالعات تجربي نشان مي دهد که رابطه مستقيمي ميان سن سرپرست خانوار و احتمال انتخاب مسکن استيجاري وجود دارد. يعني، افرادي که کم سن و سال تر هستند، با احتمال بيشتري مستاجرند.

از طرف ديگر، محاسبات، نشان مي دهد که اقساط ماهيانه براي سه سطح وام به ترتيب يک ميليون و 149 هزار تومان، 862 هزارتومان و 574 هزار تومان در نظر گرفته شده است. با اين حساب مي توان گفت که استطاعت مالي جامعه هدف در شهرهاي کوچک و متوسط بيشتر از شهر تهران مي باشد. با درنظر گرفتن استطاعت مالي و سهم وام در قيمت تمام شده مسکن مي توان اين گونه نتيجه گرفت که علاقه مندي به اين تسهيلات در شهرهايي که بين 200 هزار نفر تا يک ميليون نفر جمعيت دارند، بيشتر از ساير شهرهاست و احتمالا کمترين استقبال در کلانشهرها اتفاق مي‌افتد که سهم وام در قيمت مسکن پايين است و اقساط آن نسبت به حقوق بالاست.

هدف دوم: خروج بخش مسکن از رکود
طبيعتا هدف دوم دولت در نتيجه بخش بودن هدف اول تعريف مي گردد. يعني اگر متقاضيان زيادي براي اين طرح وجود داشته باشند، تقاضا براي مسکن شکل خواهد گرفت. در اين بخش، فرض مي شود تمام سقف 84 هزار وام هاي خريد مسکن، متقاضي دارد. طبيعتا ترکيب تحقق اين وام در ميان شهرهاي مختلف بسيار مهم است. به اين معني که هرچند سهم تعداد وام هاي تحقق يافته نسبت به معاملات فعلي بازار مسکن بيشتر باشد، خروج از رکود با شدت بيشتري اتفاق مي افتد. با اين حال، آخرين آمارهايي که از تعداد معاملات خريد و فروش مسکن در دسترس است مربوط به سال 90 مي باشد که در آن سال 874هزار معامله خريد و فروش صورت گرفته است. با توجه به درصد رشد تعداد معاملات مسکن که توسط مرکز آمار منتشر مي شود، مي توان نتيجه گرفت که در حال حاضر حدود يک ميليون و 200هزار معامله خريد و فروش مسکن در کشور صورت مي پذيرد.

با اين تفاسير 84 هزار وام مسکن موثر در يک سال مي تواند اثر قابل توجهي بر بازار مسکن بگذارد تا کسادي از بازار رخت بربندد. به هر ميزان که وام مسکن ساير بانک ها نيز اضافه شود خروج بازار مسکن از کسادي تشديد خواهد شد. با اين حال ترديدهاي جدي در زمينه تحريک عرضه به واسطه افزايش تقاضاي مسکن وجود دارد. چراکه بنا به آمارهاي رسمي حدود يک ميليون و 300 هزار واحد مسکوني خالي در کشور وجود دارد و علاوه بر اين، تعداد قابل توجهي مسکن نيمه کاره در بازار وجود دارد. لذا، به احتمال زياد، اين افزايش تقاضا به تکميل واحدهاي نيمه کاره و پر شدن برخي از واحدهاي خالي منجر مي شود و اثر کمتري بر ايجاد واحدهاي مسکوني جديد مي گذارد.

نکته ديگري که در زمينه خروج مسکن از رکود، نقش آفريني مي‌کند، بحث تغييرات قيمت مسکن در اثر وام مسکن است. در اين زمينه شوراي پول و اعتبار، اقدام به عمل تحسين برانگيزي کرده است که مي تواند آثار تورمي و افزايش قيمت مسکن را تا حد زيادي کنترل کند. سپرده گذاري يک ساله نيمي از وام درخواستي باعث مي شود تا تقاضا براي وام در طول زمان توزيع شود و آثار رواني شروع اين طرح کنترل شود. طبعا، اولين وام هايي که براي خريد خانه به افراد تعلق خواهد گرفت، خرداد ماه سال آينده خواهد بود که سبب مي شود، جلوي افزايش قيمت مسکن تا حدي گرفته شود. کارکرد ديگر اين اقدام را مي توان در کاهش مشکل نقدينگي اين طرح جست و جو کرد.

چراکه يکي از مشکلات اساسي که بر هر طرح افزايش وام مسکن وارد مي‌شد، نبود نقدينگي براي افزايش اين وام بود. در پايان بايد گفت گرچه نقدهايي به اين طرح وارد است اما در مجموع خوب ارزيابي مي‌شود. شايد مهم ترين برتري اين طرح در مقابل ايده هاي خانه دار شدن در دولت قبل(نظير مسکن مهر)، وارد نکردن فشار بر پايه پولي و به دنبال آن افزايش تورم است.

هرچند که حجم خانه دار شدن مردم در اين طرح قابل مقايسه با مسکن مهر نيست، اما زماني که اين طرح را در کنار مسکن اجتماعي قرار مي دهيم، مي‌توان گفت، دولت براي گروه هاي درآمدي متنوع، برنامه دارد.

شرايط دريافت و اقساط وام مسکن 40 تا 80 ميليوني/ وام جديد چقدر شما را به مسکن نزديک مي کند؟
وام مسکن پس از کش و قوس هاي فراوان افزايش يافت. براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار، وام خريد مسکن براي تهران 80 ميليون تومان، شهرهاي بالاي 200 هزار نفر 60 ميليون تومان و ساير شهرها 40 ميليون تومان تعيين گرديد. براي اينکه اين وام به شما تعلق بگيرد، لازم است نيمي از مبلغ وام درخواستي خود را به مدت يک سال در «صندوق پس انداز مسکن يکم» نزد بانک مسکن، سپرده گذاري کنيد. پس از خواب يک ساله پول، به ميزان دوبرابر سپرده گذاري تان، به شما وام 14 درصد با سقف هاي ذکر شده در بالا تعلق مي گيرد. مدت بازپرداخت اين وام هم 12 سال در نظر گرفته شده است.

مبلغ اقساط وام مسکن
اگر شما تا کنون از تسهيلات مسکن استفاده نکرده ايد و خانه اي به نام شما نيست، مي توانيد به دريافت اين وام اميدوار باشيد. اما سوال بزرگي که در مقابل شما قرار دارد اين است که آيا قادر هستيد اقساط اين وام را بپردازيد. مبلغ اقساط دريافتي توسط وام مسکن بسته به ميزان وام شما، متفاوت است. جدول زير که با استفاده از نرم افزار تعيين اقساط بانک مسکن تهيه شده است، نشان مي دهد در حالت هاي مختلف چقدر بايد قسط بپردازيد.

براي مثال شما اگر در تهران زندگي مي کنيد و قصد داريد وام مسکن 80 ميليون توماني دريافت کنيد، لازم است ماهي يک ميليون و 149 هزار تومان قسط پرداخت کنيد. نکته جالب اينجاست که شما براي دريافت اين وام در طول زمان بايد در طول 12 سال، مبلغ 85 ميليون و 500 هزارتومان سود علاوه بر 80 ميليون اصل تسهيلات پرداخت کنيد. اما از آنجايي که انتظار مي رود تورم سال هاي آينده بين 10 تا 20 درصد باشد، نبايد خيلي نگران بازپرداخت اقساط بود. چراکه متناسب با تورم هر سال، بر حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان افزوده و پرداخت قسط آسان تر مي شود.

گزينه هاي مختلف دريافت وام مسکن
با اين حال براي آنکه بتوانيد تصميم درستي اتخاذ کنيد، لازم است ببينيد براي خريد مسکن چه راهکارهاي ديگري رو به روي شماست.

1) وام مسکن ساير بانک ها
براساس مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار بانک هاي ديگر(غير از بانک مسکن) نيز قادر خواهند بود تسهيلات مسکن ارائه کنند. اين تسهيلات که بدون سپرده گذاري قابل دريافت است، به ميزان 60 ميليون تومان براي تهران، 50 ميليون تومان براي شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت و 40 ميليون تومان براي ساير شهرها در نظر گرفته شده است. نرخ سود اين تسهيلات براي خريد مسکن 21 درصد تعيين شده است. با فرض مدت بازپرداخت 12 ساله، قسط ماهانه اين دسته از تسهيلات به صورت زير است:

2) اوراق گواهي حق تقدم مسکن
اوراق حق تقدم مسکن نيز به اين صورت است که شما مي توانيد بدون سپرده گذاري به بانک مسکن مراجعه کنيد و اين اوراق را با قيمت هاي متفاوت دريافت کنيد متقاضيان اين اوراق بايد در ازاي هر 500هزار تومان، يک برگه حق تقدم تسهيلات مسکن خريداري کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. يعني براي دريافت وام 35ميليوني مسکن بايد 70ورقه حق تقدم تسهيلات (با احتساب قيمت 72 هزار تومان براي هر ورقه) به مبلغ 5 ميليون و 40 هزار تومان خريداري شود. سقف اين اوراق براي زوج هايي که تاريخ عقد آن ها بعد از 17 دي سال 92 است، 50 ميليون تومان است و براي سايرين 35 ميليون تومان است.

کدام به صرفه تر است؟
بدون شک حالت اول(وام بانک مسکن) به دليل آنکه سقف بالاتري را ارائه مي دهد، خوشايند است. علاوه بر اين نرخ اين وام 14 درصد تعيين شده است که بسيار کمتر از 21 درصد وام مسکن ساير بانک هاست. براي مثال اگر در مشهد زندگي مي کنيد، با پرداخت اقساط 862 هزار توماني قادر خواهيد بود 60 ميليون تومان وام مسکن دريافت نماييد. اين در حالي است که اگر از ساير بانک ها بخواهيد وام مسکن دريافت نماييد، در ازاي 50 ميليون تومان تسهيلات بايد مبلغ 953 هزار تومان قسط ماهيانه پرداخت نماييد که 111هزارتومان بيشتر از وام 60 ميليون توماني بانک مسکن است. البته در مورد وام 60 ميليوني بانک مسکن نبايد زيادي خوشحال باشيد. چرا که در اين وام لازم است که به مدت يکسال مبلغ 30 ميليون تومان در بانک سپرده گذاري کنيد. 30 ميليون توماني که اگر در يکي از حساب هاي بانک هاي دولتي يا خصوصي سپرده گذاري کنيد، مبلغ 6 ميليون تومان در طول سال نصيبتان مي شود. در مقام مقايسه اين وام با اوراق گواهي حق تقدم بايد گفت که سقف پايين اين اوراق سبب مي شود که بخش بسيار کوچکي از هزينه خريد مسکن را در شهرهاي بزرگ تشکيل دهد. علاوه بر اين، هزينه بالاي خريد اوراق که براي وام 35 ميليون توماني بايد 5 ميليون تومان اوراق بخريد را نيز بايد مدنظر داشته باشيد. البته با وجود افزايش وام، براي خريد مسکن بايد به دنبال منابع مالي ديگري نيز باشيد. چراکه در شهري مانند تهران، ميانگين قيمت هر متر مربع آپارتمان، حدود 4 ميليون تومان است که سبب مي شود آپارتمان 60 متري 240 ميليون تومان قيمت گذاري شود. در اين شرايط وام 80 ميليون توماني تنها يک سوم هزينه مسکن را شامل مي شود. پس براي اينکه بتوانيد از اين وام استفاده کنيد، لازم است به مناطق پايين شهر و واحدهاي کوچک فکر کنيد، يا منابع مالي ديگري را فراهم نماييد.

قسط وام

تورم جدول خرید و فروش خواب دولت شورای پول و اعتبار شهر تهران مسکن مشکلات مشهد