توصیه‌های طراح مسکن‌اجتماعی به دولت

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد, شاید اگر مسوولیت وزارت راه وشهرسازی در تکمیل پروژه های ناتمام مسکن مهر نبود، روند فعلی - که در آن نه برنامه مدونی برای مدل های جدید تدوین شده و نه جزئیات قابل قبولی از تدابیر احتمالی اعلام شده است- می توانست به عنوان بزرگ ترین نقطه ضعف دولتی که پیش از تشکیل، به طرح های از پیش نوشته خود برای بازار مسکن اشاره کرده بود، محسوب شود.

اما وضع موجود حکایت از دو راهی این وزارتخانه دارد. دولت از یک سو باید برای تکمیل نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی مهر منابع مالی لازم را از سیستمی – بانک مرکزی- که حاضر به تزریق ریالی اضافه تر از پرداختی های چهار سال اخیر نیست، تدارک ببیند و از سوی دیگر به فکر اجرای مسکن اجتماعی برای گروه های خاص است. فردین یزدانی، برنامه ریز و طراح مدل های میان مدت تامین مسکن از جمله مسکن اجتماعی در این زمینه معتقد است: دولت نباید در اجرای مسکن اجتماعی تعجیل به خرج دهد. عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن با تاکید براینکه تمرکز همزمان بر ادامه مسکن مهر و شروع مسکن اجتماعی اثربخشی مطلوب نخواهد داشت، اعلام کرد: طرح جدید نباید با سرعت و تیراژ انبوه به اجرا دربیاید.

شما عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن هستید که برای اولین بار مسکن اجتماعی را در سال۸۵ در قالب این طرح در کشور معرفی کردید. مسکن اجتماعی یعنی چه؟

مسکن اجتماعی در واقع واحدهای مسکونی است که با حمایت همه جانبه دولت ساخته می شود، صرفا برای اقشار و گروه های بسیار کم درآمد که توان ورود به بازار مسکن آزاد یا هیچ گونه فعالیت اعم از اجاره یا خرید مسکن را ندارند.

مسکن اجتماعی مخصوص چند دهک است و چه دهک هایی را شامل می شود؟

مسکن اجتماعی حداکثر بیش از چهار دهک را شامل نمی شود، به ویژه این طرح باید روی دهک های یک تا سه تمرکز ویژه داشته باشد.

در مورد اولویت واگذاری در میان دهک های گفته شده هم لازم است ذکر شود که ممکن است اقشاری در برخی مناطق در دهک های یک تا سه قرار داشته باشند، اما مالک مسکنی نامتناسب و غیرانسانی باشند که می توان مسکن اجتماعی را به صورت ساخت و ساز روی زمین واحد مسکونی آنها و بهبود شرایط سکونتی این افراد اجرا کرد. بنابراین، سازماندهی مسکن اجتماعی در قالب نوسازی و بهسازی سکونتگاه های واقع در محدوده بافت های فرسوده نیز یکی از اشکال مناسب و صحیح اجرای این طرح محسوب می شود.

مسکن اجتماعی تاکنون در کدام کشورها به اجرا درآمده است؟

مسکن اجتماعی در اکثر کشورها اجرا شده و موفق هم بوده است، کشورهایی نظیر هنگ کنگ، تایوان و سایر کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن. همچنین مسکن اجتماعی در حوزه اسکاندیناوی و همچنین کشورهای اروپایی مانند آلمان، فرانسه و انگلستان نیز اجرا شده و هنوز هم در بسیاری از کشورها فعال و در حال اجرا است.
منتها در مورد ایران باید این نکته را مورد تاکید قرار داد که مسکن اجتماعی به طور کلی شامل طیفی از روش های تامین مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه است که به فراخور این اقشار باید انواع مناسب خود را داشته باشد.
نباید چنین تصور شود که مسکن اجتماعی تنها یک راه حل و یک راهکار تامین مسکن دارد بلکه با توجه به تنوع نیازهای تامین مسکن می تواند به اشکالی همچون ساخت مسکن ملکی، استیجاری، اجاره به شرط تملیک، جایگزینی با سکونتگاه های غیر رسمی و حتی پانسیون ها و حتی مسکن های اشتراکی برای کارتن خواب ها و افراد بی خانمان، تامین شود.

از سوی دیگر، هر کدام از کشورهایی که طرح مسکن اجتماعی به صورت موفق در آنها به اجرا درآمده است ورژن بومی مسکن اجتماعی را متناسب با نیازهای ملی و منطقه ای خود اجرا کرده است، بنابراین در مورد ایران هم باید مسوولان مدل ایرانی و سازگار با وضع بازار ایران را طراحی کنند که نیاز به کار کارشناسی دقیق دارد.
مسکن اجتماعی در ایران هم سابقه اجرایی داشته یا اینکه فقط در حد طرح و مطالعه مطرح بوده است؟
مسکن اجتماعی از زمان برنامه دوم توسعه مطرح شد. اولویت اجرای این طرح هم براساس برنامه دوم توسعه این بود که با مکانیزم اجاره داری باشد و شرکت های اجاره داری با ورود دولت های محلی مثل شهرداری ها تاسیس شوند و اداره این واحدها را به دست بگیرند، اما این طرح در عمل تبدیل به شکل دیگری به نام مسکن اجاره به شرط تملیک شد که در قالب این طرح دولت واحدهایی را در تیراژ محدود می ساخت و در اختیار اقشار هدف قرار می داد. در نهایت نتیجه هم این شد که تا امروز به این طرح توجه جدی صورت نگرفت.

علت این بی توجهی چه بود؟

بخش عمده ای از این بی توجهی به این برمی گردد که سیاست گذاران و مجریان، به جای کار روی سیاست های تدریجی، آرام و اثربخش، راهکارهای ساده تر، سریع تر و با تیراژ انبوه واحدها را انتخاب می کردند.
وزیر راه وشهرسازی می خواهد مسکن اجتماعی را جایگزین مسکن مهر کند، آیا جایگزین شدن این دو با هم به

صلاح بازار مسکن است؟

دولت باید در پکیج سیاست گذاری های خود برای بخش مسکن، بازار را به بازارهای متفاوت تقسیم کند. در این تقسیم عمدتا سه گروه پردرآمدها، گروه های متوسط یا میان درآمد و گروه های کم درآمد یا ضعیف، قابل طبقه بندی است. خط مشی اساسی دولت در این برنامه باید این باشد که در جاهایی که افراد می توانند نیازهای خود را در بازار آزاد تامین کنند آنها را به بازار آزاد ارجاع دهد و میزان دخالت خود در بازار مسکن را متناسب با شکست بازار افزایش دهد. به این معنا که مهم ترین بستر دخالت دولت برای تامین مسکن باید گروه های کم درآمد باشد که نمی توانند در بازار آزاد مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. در مورد اقشار متوسط هم لازم است دولت با راه حل های کارآمدتری از مسکن مهر که بیشتر متمایل به بازار باشد و سرمایه ملی کمتری صرف آن شود، در جهت تامین مسکن این قشر اقدام کند.

اما، مسکن مهر پروژه ای بود که به رغم آنکه گروه های زیادی از اقشار متوسط را صاحبخانه کرد، اما هزینه های بسیار بالایی به اقتصاد تحمیل کرد. این در حالی است که برای خانه دار کردن این قشر راه های با هزینه کمتری مانند وام های پرقدرت ساخت، کنترل نوسانات بازار مسکن و… وجود دارد که دولت می تواند روی آن تمرکز کند. به عبارت دیگر، دولت برای تامین این اقشار باید به راه حل هایی بیندیشد که با حداقل هزینه ملی مسکنی با بیشترین کیفیت برای این قشر تامین شود. در واقع شکل مداخله دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط باید مداخله غیرمستقیم باشد. اما در مورد اقشار کم درآمد یا همان دهک های یک تا چهار، مداخله مستقیم دولت ضروری است. از سوی دیگر، دولت باید ضمن انجام کامل تعهداتی که هم اکنون در مورد واحدهای باقی مانده از مسکن مهر وجود دارد به صورت کامل روی مسکن اجتماعی متمرکز شود، چرا که اجرای همزمان دو طرح باعث می شود که هیچ یک از این دو به نتیجه و اثربخشی مطلوب نرسد.

مسکن اجتماعی بهتر است اجاره ای باشد یا ملکی؟

اجاره ای یا ملکی بودن مسکن اجتماعی باید در نقاط مختلف متناسب با سطح و نوع نیاز تعیین شود. در واقع برای ملکی بودن یا اجاره ای بودن مسکن اجتماعی، الزامی وجود ندارد. مسکن اجتماعی همچنین می تواند ترکیبی از این دو شکل باشد.
یکی از پیشنهادهای مطرح برای اجرای مسکن اجتماعی، ساخت و ساز در بافت های فرسوده از طریق مشارکت با مالکان واحدهای فرسوده است، این طرح را چگونه ارزیابی می کنید؟
این راهکار می تواند یکی از راه حل های مناسب و موثر باشد، ولی نمی تواند به تنهایی کل نیاز به مسکن اجتماعی را پوشش دهد. بنابراین مسوولان در دولت نباید با مطلق انگاری تنها به دنبال یک راهکار برای ساخت یا واگذاری مسکن اجتماعی باشند.