تاثیر نرخ سود بانکی بر قیمت مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، این روند می تواند اثبات کننده رویکرد بسیاری از کارشناسان باشد که معتقدند: در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن می شود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می برد، به انتقال دارایی ها از بازار سپرده به مسکن منجر می شود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.

با چنین پیش فرضی نتایج یک تحقیق نشان می دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال ها در اقتصاد ایران، تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را می تواند توضیح دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای « نرخ بهره سپرده های بانکی» و « قیمت مسکن» در اقتصاد ایران انجام شده، از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه ریزی وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش ها تهیه شده است. عنوان تحقیق« بررسی رابطه نرخ سود سپرده های بانکی و قیمت مسکن در ایران» است و در مجله تحقیقات اقتصادی به چاپ رسیده است.

در این تحقیق از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۶ برای استخراج یافته ها و نتیجه گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ های سود حقیقی سپرده های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. این پژوهش به بررسی نقش دیگر عوامل در قیمت مسکن نیز پرداخته است.

همراه نقدینگی، مخالف نرخ بهره
بخشی از تحقیق انجام شده با استفاده از آمار بانک مرکزی به بررسی « روند رشد شاخص قیمت مسکن در ایران» پرداخته است. داده های قیمتی ۱۷ ساله (از سال ۷۰ تا ۸۶) که مورد استفاده قرار گرفته، نشان می دهد در سال های ۷۴ تا ۷۶ بیشترین رشد قیمت مسکن در ایران به وقوع پیوسته است. طبق توضیح این پژوهش، « اگرچه پس از این دوره و تا ابتدای سال ۱۳۸۴، رشد قیمت مسکن بسیار کاهش یافته، اما از سال ۱۳۸۴ به بعد، قیمت های مسکن دوباره افزایشی شد و در سال ۱۳۸۶ به بیشترین میزان خود از سال ۱۳۷۶ به بعد رسید. » این بررسی، رشد شاخص قیمت مسکن و رشد نقدینگی را نیز در دهه های ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ مورد مطالعه قرار داده نتیجه گرفته در دهه ۱۳۷۰ و تا سال های پایانی این دهه، همراهی بالایی بین رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی وجود داشته، اما از ابتدای دهه ۱۳۸۰، این همراهی (بین نقدینگی و قیمت مسکن) کم شده است.

در مقابل، مقایسه این داده ها با آمارهای زمانی نرخ سود سپرده، بیانگر این است که هر زمان نرخ سود حقیقی کاهش یافته، تورم بخش مسکن افزایش پیدا کرده است. چنانچه درسال های اخیر نیز پس از تصمیم دولت به کاهش نرخ بهره سپرده درسال ۸۵، رشد شاخص قیمت مسکن به دنبال این سیاست قابل مشاهده است. این تحقیق برای اثبات و توجیه این مشاهده، از یک مدل اقتصادسنجی استفاده کرده است.

دو اثر نرخ بهره بر قیمت مسکن
یافته های این بررسی نشان می دهد تغییر در نرخ بهره، دو گونه اثر کوتاه مدت و بلندمدت بر قیمت مسکن در اقتصاد ایران به جا می گذارد. یعنی به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره سپرده های بانکی، هم در یک بازه کوتاه مدت یک ساله، از « نرخ رشد قیمت مسکن» می کاهد و هم در یک بازه بلندمدت که حدودا از یک سال و نیم بعد آغاز می شود و تا چهار الی پنج سال بعد تداوم می یابد، نرخ رشد قیمت یا تورم مسکن را به میزان بیشتر و قابل توجهی کم می کند.

طبق یافته های تحقیقات انجام شده، تغییر در « نرخ های سود حقیقی» ، تا حدود یک سال و سه ماه بعد، تنها ۲۰ درصد از تغییرات در نرخ رشد قیمت مسکن را توضیح می دهد و در آن موثر است، اما به تدریج اثرگذاری آن بیشتر شده و تا حدود پنج سال بعد، این تغییرات در نرخ بهره می تواند حتی ۴۰ تا ۵۰ درصد از تغییر در نرخ رشد قیمت مسکن را نیز توضیح دهد.

این تحقیق این اثرگذاری دوگانه را به انتظارات پس اندازکنندگان مربوط دانسته است. یعنی مثلا پس از کاهش نرخ بهره، در ابتدا به دلایلی مثل زمان بر بودن تبدیل سپرده بانکی به پول نقد و سپس تبدیل پول نقد به مسکن و همچنین به این دلیل که تغییر انتظارات پس اندازکنندگان زمان بر است، مدتی طول می کشد تا پس اندازکنندگان سپرده های خود را کاهش دهند و در نتیجه دارایی از سپرده و بانک به مسکن منتقل شود.

در نهایت وقتی پس از این تعدیلات، افزایش تقاضای مسکن صورت گرفت، قیمت مسکن نیز افزایش خود را تجربه می کند. مطابق یافته ها، در ابتدای دوره پس از کاهش نرخ سپرده های حقیقی بلندمدت (۵ ساله) ، این تغییر اثرگذاری کمی بر رشد شاخص قیمت مسکن داشته، اما در حدود سه سال و نیم بعد، بیش از ۴۰ درصد رشد قیمت مسکن را می توانسته توضیح دهد. در مورد نرخ سپرده های حقیقی کوتاه مدت (یک ساله) ، اثرگذاری به گونه ای تقریبا متفاوت بوده است.

به این ترتیب که اثرگذاری آن ابتدا در حدود ۳۰ درصد بوده و در دو سال اول به کمتر از ۲۰ درصد می رسد، اما پس از این دو سال، نقش سپرده های حقیقی کوتاه مدت بر تورم در مسکن نیز افزایش می یابد به طوری که بین چهار تا پنج سال، به حدود ۵۰ درصد می رسد. این پژوهش اظهار می کند که به دلیل این که بازار سپرده ها به عنوان یک رقیب برای بازار مسکن، در بلندمدت بیشتر از کوتاه مدت بر شرایط این بازار تاثیر می گذارد، باید انتظار داشت نرخ های بهره سپرده بانکی نیز بر تغییرات قیمتی مسکن، در بلندمدت بیشتر از کوتاه مدت موثر باشد.

اثر تاخیری نقدینگی بر مسکن
این بررسی همچنین نشان می دهد « تحریک متغیرهای طرف تقاضا» مثل افزایش نقدینگی یا رشد درآمد سرانه، از عوامل افزایش قیمت مسکن در اقتصاد ایران بوده است. این یک نتیجه منطقی است؛ چرا که وقتی افراد درآمد بیشتری داشته باشند یا حجم نقدینگی بیشتری در اقتصاد باشد، تقاضای آنها برای خرید مسکن نیز طبیعتا افزایش می یابد که این افزایش تقاضا، به افزایش قیمت نیز دامن می زند.

یک نکته قابل توجه در این یافته ها، برآورد زمان اثرگذاری این افزایش ها بر قیمت مسکن است. یعنی این یافته های سعی می کند توضیح دهد تا چه زمانی، اثر افزایش در نقدینگی کل اقتصاد یا تاثیر رشد درآمد ملی، بر قیمت مسکن تخلیه می شود.

مطابق این یافته ها، وقتی در متغیرهای پولی، به عنوان مثال حجم نقدینگی، افزایشی رخ دهد، از تقریبا یک سال بعد، رشد قیمت مسکن به عنوان یکی از نتایج آن افزایش اولیه در نقدینگی شروع می شود.
یعنی افزایش نقدینگی یک اثر تاخیری بر قیمت مسکن دارد. این نتایج می گوید این افزایش ممکن است تا « چهارده فصل» (یعنی حدودا سه سال و نیم) طول بکشد تا کاملا تخلیه شود.

اما در مورد متغیری مثل درآمد سرانه، زمانه تخلیه متفاوت بوده است. یعنی وقتی متغیرهای درآمد ملی در اقتصاد کشور افزایش پیدا کند، این افزایش اولیه تا یک سال بعد اثر خود را بر افزایش قیمت مسکن کاملا به جا می گذارد.
همچنین افزایش در شاخص « تعداد مجوزهای صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی جدید» ، شاخص قیمت مسکن را بین ۱۲ تا ۱۴ فصل بعد افزایش دهد. این مساله نیز به این دلیل بوده که افزایش سرمایه گذاری در مسکن (که می توان به شکل رشد مجوزهای صادر شده آن را دید) ، به دلیل افزایش تقاضای مصالح ساختمانی و مواد اولیه، قیمت آنها را زیاد می کند که از طریق افزایش هزینه های ساخت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن را بالا می برد.

مسکن به منزله دارایی
بخش ساختمان یکی از بخش هایی است که سهم قابل توجهی در تولید ناخالص داخلی کشورهای جهان دارد. بررسی ها نشان می دهد در بیشتر کشورها، ساختمان بیش از نیمی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را شامل می شود که در آن سهم مسکن به تنهایی حدود ۲۰ تا ۵۰ درصد است. سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی از ۲ تا ۱۰ درصد در کشورهای جهان متفاوت است. در اقتصاد ایران نیز بخش مسکن اهمیت زیادی در تغییرات تولید ناخالص داخلی دارد و در ۲۰ سال گذشته نیز اثرات زیادی بر تغییرات نوسان های رشد اقتصادی داشته است.

مطالعات انجام شده در کشور درخصوص قیمت مسکن و اثرپذیری آن از متغیرهای گوناگون، کمتر به ارتباط بین « قیمت مسکن» و رفتار پس اندازی مردم توجه کرده است. در بررسی های صورت گرفته، از شاخص های دیگری به عنوان بازدهی دارایی در اقتصاد ایران استفاده شده است. چهار بازار مالی مهم اقتصاد ایران، بازارهای بانکی، سهام، ارز و مسکن است؛ اما عمدتا در بررسی ها، از متغیرهای قیمت سهام یا نرخ ارز، به عنوان بازدهی بازارهای سهام و ارز، به عنوان نماد بازدهی بازارهای موازی بانک ها استفاده شده است؛ بنابراین با اینکه هنوز بازار مسکن و زمین سهم قابل توجه و نقش عمده ای در بین بازارهای مالی ایران دارد، توجه چندانی به متغیر قیمتی آن نشده است.