در دنیای سرمایه‌گذاری بین‌المللی و اخذ اقامت اروپا، کمتر برنامه‌ای به اندازه گلدن ویزا یونان محبوبیت داشته است. این برنامه که دروازه‌ای امن و سریع به سوی اتحادیه اروپا محسوب می‌شود، در سال‌های اخیر دستخوش تغییرات بنیادینی شده است. اگر به فکر اخذ اقامت دائم اروپا هستید، باید بدانید که سال ۲۰۲۶ نقطه عطفی در تاریخ این برنامه است. دولت یونان با هدف کنترل بازار مسکن و مدیریت تورم، قوانین جدیدی را اعمال کرده که چهره سرمایه‌گذاری در این کشور را تغییر داده است.

آگاهی از آخرین تغییرات در قوانین گلدن ویزا یونان در سال 2026 برای هر سرمایه‌گذار هوشمندی حیاتی است. دیگر نمی‌توان با اطلاعات سال‌های گذشته اقدام کرد. آیا هنوز فرصت‌های ۲۵۰ هزار یورویی وجود دارد؟ مناطق ممنوعه جدید کدامند؟ و داستان ممنوعیت اجاره‌های کوتاه‌مدت چیست؟ در این مقاله جامع ما تمام زوایای پنهان و آشکار قوانین جدید را بررسی می‌کنیم تا شما بتوانید با دیدی باز و اطلاعاتی دقیق، آینده خود و خانواده‌تان را در قلب مدیترانه تضمین کنید.

گلدن ویزای یونان چیست؟

پیش از ورود به بحث تغییرات، بد نیست مروری کوتاه بر ماهیت این برنامه داشته باشیم. گلدن ویزا یا ویزای طلایی یونان، یک برنامه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری (Residency by Investment) است که از سال ۲۰۱۳ آغاز شد. این طرح به شهروندان خارج از اتحادیه اروپا اجازه می‌دهد تا با خرید ملک در یونان، اقامت دائم این کشور را دریافت کنند.

جذابیت اصلی گلدن ویزا در سادگی آن نهفته است: شما ملکی می‌خرید و در مقابل، کارت اقامتی دریافت می‌کنید که به شما و خانواده‌تان اجازه می‌دهد بدون نیاز به ویزا به تمام کشورهای حوزه شنگن سفر کنید. نکته کلیدی اینجاست که برخلاف بسیاری از کشورهای دیگر، در طرح گلدن ویزا یونان، هیچ اجباری برای زندگی یا حضور فیزیکی در یونان وجود ندارد. شما می‌توانید در کشور خود به زندگی و کسب‌وکارتان ادامه دهید و تنها از مزایای اقامت اروپایی بهره‌مند شوید. این ویژگی، گلدن ویزا را به یکی از منعطف‌ترین گزینه‌های مهاجرتی در جهان تبدیل کرده است.

گلدن ویزا یونان چیست

آخرین تغییرات گلدن ویزا

سال ۲۰۲۶ سال تثبیت قوانین سخت‌گیرانه‌تری است که از اواخر ۲۰۲۴ آغاز شدند. دولت یونان سیستم "سه منطقه‌ای" جدیدی را پیاده‌سازی کرده است که بر اساس موقعیت جغرافیایی و نوع ملک، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند. بیایید این تغییرات مهم گلدن ویزا را با جزئیات بررسی کنیم:

۱. منطقه ۸۰۰ هزار یورویی (Zone A)

در مناطق پرتقاضا و توریستی که فشار بر بازار مسکن زیاد است، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای دریافت گلدن ویزا به ۸۰۰,۰۰۰ یورو افزایش یافته است. این مناطق شامل:

  • تمامی استان آتیکا (شامل شهر آتن، پیره و حومه‌های شمالی و جنوبی).
  • شهر تسالونیکی (دومین شهر بزرگ یونان).
  • جزایر لوکس میکونوس و سانتورینی.
  • تمامی جزایری که جمعیت آن‌ها بیش از ۳,۱۰۰ نفر است (مانند کرت، رودس، کورفو و...).

در این مناطق، سرمایه‌گذار باید یک ملک واحد به ارزش حداقل ۸۰۰ هزار یورو خریداری کند و خرید چندین ملک کوچک برای رسیدن به این مبلغ مجاز نیست. همچنین حداقل متراژ ملک باید ۱۲۰ متر مربع باشد.

۲. منطقه ۴۰۰ هزار یورویی (Zone B)

در سایر مناطق یونان که جزو لیست بالا نیستند (مناطق روستایی، شهرهای کوچک و جزایر بسیار کم‌جمعیت)، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای گلدن ویزا ۴۰۰,۰۰۰ یورو است. در اینجا نیز شرط "یک ملک واحد" و "حداقل ۱۲۰ متر مربع" برقرار است.

۳. فرصت استثنایی ۲۵۰ هزار یورویی (Zone C)

این بخش، جذاب‌ترین قسمت تغییرات ۲۰۲۶ است. دولت برای تشویق به بازسازی بافت‌های فرسوده و تغییر کاربری املاک خالی، یک مسیر ویژه ۲۵۰,۰۰۰ یورویی را باز گذاشته است که در هر جای یونان (حتی مرکز آتن و جزایر گران‌قیمت) قابل اجراست. شرط استفاده از این مبلغ پایین برای گلدن ویزا چیست؟

  • تغییر کاربری (Conversion): خرید یک ملک تجاری (مانند انبار، دفتر کار یا کارگاه) و تبدیل رسمی آن به ملک مسکونی.
  • بازسازی ساختمان‌های تاریخی: خرید و بازسازی کامل ساختمان‌هایی که به عنوان میراث فرهنگی یا تاریخی ثبت شده‌اند.

در این روش خاص، شرط متراژ ۱۲۰ متر وجود ندارد، اما ملک حتماً باید قبل از درخواست اقامت، تغییر کاربری داده و پایان کار مسکونی دریافت کرده باشد.

۴. ممنوعیت اجاره‌های کوتاه‌مدت (Airbnb)

یکی دیگر از تغییرات مهم سال ۲۰۲۶، محدودیت در نحوه استفاده از ملک است. املاکی که تحت برنامه گلدن ویزا خریداری می‌شوند، دیگر اجازه ندارند به صورت اجاره کوتاه‌مدت (مانند Airbnb یا Booking) فعالیت کنند. سرمایه‌گذاران تنها مجاز به اجاره دادن ملک به صورت بلندمدت (قراردادهای مسکونی معمولی) هستند. این قانون برای جلوگیری از تبدیل شدن خانه‌های مسکونی به هتل‌آپارتمان و کاهش فشار بر بازار اجاره محلی وضع شده است.

مزایای گلدن ویزای یونان

مزایای گلدن ویزای یونان

با وجود افزایش قیمت‌ها، چرا هنوز گلدن ویزا یونان در سال ۲۰۲۶ پرطرفدار است؟ پاسخ در مزایای بی‌رقیب آن نهفته است:

  • اقامت بدون شرط حضور: شما نیازی ندارید حتی یک روز در سال در یونان زندگی کنید. تمدید اقامت تنها وابسته به حفظ مالکیت ملک است.
  • سفر بدون مرز: با کارت گلدن ویزا، دروازه‌های ۲۹ کشور حوزه شنگن به روی شما باز است. دیگر نیازی به صف‌های طولانی سفارت و ویزای توریستی ندارید.
  • پوشش کامل خانواده: این برنامه سه نسل را پوشش می‌دهد: متقاضی اصلی، همسر، فرزندان زیر ۲۱ سال و پدر و مادر هر دو طرف (والدین متقاضی و والدین همسر).
  • حق تحصیل و خدمات درمانی: فرزندان شما می‌توانند در مدارس و دانشگاه‌های یونان (و اروپا) رایگان تحصیل کنند و خانواده به سیستم بهداشتی دسترسی دارند.
  • مسیر شهروندی: پس از ۷ سال اقامت (به شرط زندگی در یونان و یادگیری زبان)، امکان دریافت پاسپورت قدرتمند یونان وجود دارد.
  • حفظ سرمایه ارزی: سرمایه‌گذاری شما به یورو است و در بازاری با ثبات و رو به رشد انجام می‌شود.

شرایط دریافت گلدن ویزای یونان

برای اینکه واجد شرایط دریافت گلدن ویزا باشید، باید معیارهای مشخصی را داشته باشید. این شرایط در سال ۲۰۲۶ همچنان ساده و شفاف هستند:

  1. تابعیت: باید شهروند کشوری خارج از اتحادیه اروپا (Non-EU) باشید.
  2. سوءپیشینه: ارائه گواهی عدم سوءپیشینه کیفری معتبر از کشور مبدأ و هر کشوری که در آن اقامت داشته‌اید، الزامی است. مقامات یونان روی امنیت حساس هستند.
  3. بیمه درمانی: تمامی اعضای خانواده باید تحت پوشش یک بیمه درمانی خصوصی معتبر در یونان باشند که هزینه‌های بیمارستانی را پوشش دهد.
  4. مالکیت ملک: انجام سرمایه‌گذاری کامل و انتقال سند قطعی به نام متقاضی پیش از ثبت درخواست گلدن ویزا.

روشهای دریافت گلدن ویزا 

روشهای دریافت گلدن ویزا 

همانطور که در بخش تغییرات اشاره شد، روش‌های دریافت گلدن ویزا در سال ۲۰۲۶ به نوع سرمایه‌گذاری ملکی محدود شده است، اما استراتژی‌های متفاوتی برای آن وجود دارد:

  • خرید مستقیم ملک مسکونی (۸۰۰/۴۰۰ هزار یورو): ساده‌ترین اما گران‌ترین راه. شما یک آپارتمان یا ویلای آماده با متراژ بالای ۱۲۰ متر در مناطق تعیین شده می‌خرید.
  • مسیر هوشمند تغییر کاربری (۲۵۰ هزار یورو): این روش محبوب‌ترین گزینه برای ایرانیان در سال ۲۰۲۶ است. شما یک ملک تجاری (مثلاً یک طبقه اداری قدیمی در مرکز آتن) را پیدا می‌کنید، آن را می‌خرید و سپس پروسه قانونی تبدیل آن به مسکونی را طی می‌کنید. این روش نه تنها هزینه ورودی کمتری برای گلدن ویزا دارد، بلکه ارزش افزوده بالایی پس از بازسازی ایجاد می‌کند.
  • خرید زمین: خرید زمین نیز امکان‌پذیر است، به شرطی که مجموع ارزش زمین و قرارداد ساخت‌وساز با پیمانکار به حداقل مبلغ قانونی (۴۰۰ یا ۸۰۰ هزار یورو) برسد.

مدارک لازم برای دریافت گلدن ویزای یونان

جمع‌آوری دقیق مدارک، کلید موفقیت در پرونده‌های گلدن ویزا است. نقص در مدارک می‌تواند منجر به تأخیرهای طولانی شود. لیست مدارک اصلی عبارتند از:

  • مدارک هویتی: اصل پاسپورت با اعتبار کافی، شناسنامه و کارت ملی تمام اعضا (ترجمه رسمی شده).
  • عکس: ۴ قطعه عکس رنگی جدید با استاندارد بیومتریک (مشابه ویزای شنگن).
  • اسناد ملکی: قرارداد نهایی خرید ملک (Notarial Deed) و گواهی ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک یونان (Land Registry Proof).
  • گواهی‌های سلامت: گواهی پزشکی صادر شده از بیمارستان‌های دولتی یونان مبنی بر عدم ابتلا به بیماری‌های مسری خطرناک (مانند سل).
  • بیمه‌نامه: قرارداد بیمه درمانی خصوصی در یونان برای تمام اعضا.
  • اسناد خانوادگی: گواهی ازدواج و گواهی تولد فرزندان (ترجمه شده و دارای تاییدیه آپوستیل یا لگالایز سفارت).
  • گواهی عدم سوءپیشینه: ترجمه رسمی گواهی عدم سوءپیشینه.

مراحل دریافت گلدن ویزای یونان

مراحل دریافت گلدن ویزای یونان

دریافت گلدن ویزا یونان پروسه‌ای است که معمولاً بین ۳ تا ۵ ماه طول می‌کشد. این مراحل در سال ۲۰۲۶ به شرح زیر است:

  1. مشاوره و انتخاب مسیر: ابتدا باید تصمیم بگیرید که آیا مسیر ۸۰۰ هزاری را می‌روید یا مسیر تبدیل کاربری ۲۵۰ هزاری.
  2. سفر به یونان (یا وکالت): می‌توانید برای بازدید املاک به یونان سفر کنید یا با دادن وکالت‌نامه (Power of Attorney) به یک وکیل، تمام کارها را از راه دور انجام دهید.
  3. دریافت کد مالیاتی (AFM): وکیل برای شما کد مالیاتی دریافت می‌کند که برای هرگونه تراکنش مالی در یونان ضروری است.
  4. انتخاب ملک و بررسی حقوقی: پس از انتخاب ملک، وکیل وضعیت حقوقی آن (بدهی‌ها، وام‌ها، صحت سند) را به دقت بررسی می‌کند.
  5. خرید و انتقال سند: با پرداخت مبلغ و امضای قرارداد در دفترخانه، ملک به نام شما منتقل می‌شود.
  6. ثبت درخواست اقامت: پس از انتقال سند، وکیل مدارک را در پلتفرم وزارت مهاجرت بارگذاری می‌کند و "برگه آبی" (Blue Paper) دریافت می‌کنید که رسید اقامت موقت شماست.
  7. انگشت‌نگاری (Biometrics): شما و خانواده‌تان باید ظرف مدت مشخصی (معمولاً یک سال) برای انگشت‌نگاری به یونان سفر کنید.
  8. صدور کارت: حدود ۱ تا ۲ ماه بعد از انگشت‌نگاری، کارت‌های گلدن ویزا صادر شده و تحویل وکیل می‌شود.

هزینه برنامه ویزای طلایی یونان

علاوه بر مبلغ سرمایه‌گذاری ملک، باید بودجه‌ای برای هزینه‌های جانبی دریافت گلدن ویزا در نظر بگیرید. این هزینه‌ها در سال ۲۰۲۶ حدود ۸ تا ۱۰ درصد ارزش ملک برآورد می‌شوند:

  • مالیات انتقال ملک (Transfer Tax): ۳٪ ارزش ملک.
  • هزینه دفترخانه (Notary Fee): حدود ۱.۲٪ تا ۱.۵٪ (به اضافه مالیات بر ارزش افزوده).
  • هزینه ثبت زمین (Land Registry): حدود ۰.۵٪ تا ۰.۸٪.
  • حق‌الزحمه وکیل: معمولاً ۱.۵٪ تا ۲٪ ارزش ملک (توافقی).
  • هزینه دولتی صدور کارت: ۲۰۰۰ یورو برای متقاضی اصلی و ۱۵۰ یورو برای سایر اعضای خانواده بالای ۱۸ سال.
  • هزینه چاپ کارت: ۱۶ یورو برای هر نفر.

نکته مهم: در روش تبدیل کاربری ۲۵۰ هزار یورویی، ممکن است هزینه‌های بازسازی و تغییر مجوزها نیز اضافه شود که باید در محاسبات خود لحاظ کنید.

فرآیند تمدید گلدن ویزای یونان

کارت‌های گلدن ویزا دارای اعتبار ۵ ساله هستند. برای تمدید آن‌ها، نیازی به آزمون زبان یا شرط حضور نیست. تنها شرط تمدید، حفظ مالکیت ملک است. هر ۵ سال یکبار، باید نشان دهید که ملک همچنان به نام شماست و بیمه درمانی خود را تمدید کرده‌اید. پروسه تمدید معمولاً ساده‌تر از درخواست اولیه است و می‌تواند توسط وکیل انجام شود. تنها لازم است برای ثبت مجدد اثر انگشت (در صورت نیاز) و دریافت کارت جدید اقدام کنید. تا زمانی که ملک را نفروخته‌اید، این اقامت تا ابد قابل تمدید است.

فرآیند تمدید گلدن ویزای یونان

دریافت شهروندی از طریق گلدن ویزای یونان

آیا گلدن ویزا منجر به پاسپورت می‌شود؟ بله، اما شرایط آن متفاوت از اقامت است. در حالی که برای حفظ اقامت طلایی نیازی به حضور در یونان ندارید، برای دریافت شهروندی (Citizenship) قوانین سخت‌گیرانه‌تر است. طبق قوانین ۲۰۲۶، شما پس از ۷ سال داشتن کارت گلدن ویزا می‌توانید درخواست پاسپورت دهید، به شرطی که:

  1. در این ۷ سال، واقعاً در یونان زندگی کرده باشید (بیش از ۱۸۳ روز در هر سال).
  2. به زبان یونانی تسلط پیدا کرده باشید (حداقل سطح B1).
  3. در آزمون شهروندی (شامل تاریخ، جغرافیا و فرهنگ یونان) قبول شوید. بنابراین، گلدن ویزا مسیری هموار برای اقامت دائم است، اما دریافت پاسپورت نیازمند ادغام واقعی در جامعه یونان است.

کشورهای بدون ویزا با پاسپورت یونان

اگر موفق به دریافت شهروندی یونان شوید، صاحب یکی از قدرتمندترین پاسپورت‌های جهان خواهید شد. پاسپورت یونان رتبه بسیار بالایی در رده‌بندی جهانی دارد (جزو ۵ پاسپورت برتر). با این پاسپورت می‌توانید به بیش از ۱۸۰ کشور جهان بدون ویزا سفر کنید، از جمله:

  • تمامی کشورهای اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا.
  • ایالات متحده آمریکا (تحت برنامه ESTA).
  • کانادا، استرالیا و ژاپن.
  • انگلستان و اکثر کشورهای آمریکای جنوبی.

اما حتی با کارت اقامت گلدن ویزا (بدون پاسپورت)، شما حق سفر آزادانه به ۲۹ کشور عضو شنگن (مانند آلمان، فرانسه، ایتالیا، اسپانیا و...) را دارید که خود مزیتی فوق‌العاده است.

سوالات متداول

۱. آیا با قوانین جدید ۲۰۲۶، هنوز می‌توان با ۲۵۰ هزار یورو گلدن ویزا گرفت؟ بله، اما فقط از طریق مسیر "تبدیل کاربری" (تجاری به مسکونی) یا "بازسازی ساختمان‌های تاریخی". خرید ملک مسکونی آماده در این رنج قیمت دیگر منجر به اقامت نمی‌شود.

۲. آیا می‌توانم ملک گلدن ویزا را اجاره دهم؟ بله، شما حق کامل اجاره دادن ملک خود و کسب درآمد یورویی را دارید. اما طبق قوانین جدید، اجاره باید "بلندمدت" باشد و اجاره‌های توریستی کوتاه‌مدت (Airbnb) برای دارندگان گلدن ویزا ممنوع شده است.

۳. آیا خرید اشتراکی ملک امکان‌پذیر است؟ خرید اشتراکی تنها بین همسران مجاز است. اگر دو شریک تجاری بخواهند ملکی بخرند، هر کدام باید به تنهایی حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری (مثلاً ۴۰۰ یا ۸۰۰ هزار یورو) را بپردازند، که عملاً به معنای خرید ملکی بسیار گران‌تر است.

۴. اگر ملک را بفروشم چه اتفاقی برای اقامتم می‌افتد؟ اقامت گلدن ویزا مستقیماً به ملک گره خورده است. اگر ملک را بفروشید، اقامت شما و خانواده‌تان باطل می‌شود، مگر اینکه قبل از فروش، شهروندی یونان را گرفته باشید یا ملک دیگری با ارزش مشابه جایگزین کنید.

۵. آیا فرزندان بالای ۲۱ سال هم شامل گلدن ویزا می‌شوند؟ فرزندان تا ۲۱ سالگی تحت پوشش هستند. اگر دانشجو باشند، ممکن است تا ۲۴ سالگی تمدید شود. پس از آن، فرزندان از پرونده خارج می‌شوند. یک راهکار رایج این است که والدین در سن ۲۱ سالگی ملک را به نام فرزند بزنند تا او متقاضی اصلی شود و والدین را به عنوان همراه معرفی کند.

در پایان، گلدن ویزا یونان در سال ۲۰۲۶ همچنان یکی از جذاب‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌های مهاجرت به اروپاست. با وجود افزایش قیمت‌ها، ثبات اقتصادی یونان، رشد بازار مسکن و مزایای بی‌نظیر اقامتی، این برنامه را به انتخابی هوشمندانه برای ایرانیان تبدیل کرده است. کلید موفقیت در این مسیر، آگاهی دقیق از قوانین منطقه‌بندی جدید و استفاده از فرصت‌های تبدیل کاربری است.

گلدن ویزا یونان ویزا یونان