منحنی قیمت مسکن هم نزولی شد

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، طوری که تداوم این روند در تیر و مرداد باعث شد حجم معاملات خرید بیش از ۵۰ درصد نسبت به سال قبل کاهش پیدا کند. روی مثبت این رکود، اکنون با متوقف ساختن شتاب رشد قیمت خود را نمایان کرده است. تحقیقات میدانی در بنگا ه های املاک درباره قیمت های پیشنهادی و همچنین نرخ های درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در تهران به سطح روزهای پایانی زمستان۹۱؛ یعنی متری ۹/۳ میلیون تومان نزدیک شده است. با این حال هنوز قیمت نوسازها متورم است و حتی در مناطقی که سطح قیمت در ابتدای تابستان امسال تا دو برابر تابستان سال قبل افزایش پیدا کرده بود، کشش « تخلیه حباب» چشمگیر است. هر چند افت چند روز اخیر قیمت مسکن، شروع « ریزش» تلقی می شود؛ اما درباره تداوم یا پایان نزول منحنی قیمت در نیمه دوم امسال، محتمل ترین سناریو نیز بررسی شده است.

اقدام مشترک طرف های عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن طی ۵ماه گذشته از سال۹۲، هم اکنون به توقف اوج گیری قیمت و حتی بازگشت منحنی رشد در یکی دو هفته اخیر منجر شده است.
گزارش های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می دهد: میزان خرید واحدمسکونی در شهر تهران در دو فصل بهار و تابستان امسال، تحت تاثیر خروج دست جمعی خریدار و فروشنده از بازار، با کاهش شدید روبه رو بود، طوری که حجم ماهانه معاملات خرید در این مدت از ۱۰ هزار فقره در ماه های بهار۹۲ به ۶ هزار فقره در تیر و مرداد رسید و در مقایسه با میانگین ماهانه ۲۵ هزار فقره خرید وفروش در سال۹۱، باعث شد رکود بی سابقه ای در کل بازار شکل بگیرد.
این رکود اگر چه متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره کشاند و با متورم کردن جامعه اجاره نشین ها در یک مقطع کوتاه، به التهاب بیشتر اجاره بها منجر شد، اما روی مثبت آن در چند روز گذشته با متوقف ساختن شتاب رشد قیمت مسکن، نمایان شده است.

  در روزهای اخیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به اندازه های متفاوتی کاهش پیدا کرده است. در مناطقی که قیمت آپارتمان های نوساز در ابتدای تابستان امسال با ۱۰۰ درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل، به مترمربعی ۶تا ۷ میلیون تومان رسیده بود، هم اکنون مترمربعی حدود یک میلیون تومان کاهش پیدا کرده است و در محله های جنوبی شهر نیز قیمت های پیشنهادی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع ارزان شده است.

همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طبق اطلاعات موجود در سامانه رهگیری، در حال حاضر به سطح میانگین زمستان۹۱ برگشته و به ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. این در حالی است که در طول ۵ ماه اخیر منحنی میانگین قیمت بارها اوج گرفته و به ارقامی به مراتب بالاتر رسیده بود. اما از نیمه مرداد نزولی شد و تاکنون شیب منفی خود را در مرز پایین تر از متری ۴ میلیون حفظ کرده است.

خریداران در صف اجاره

ریزش قیمت مسکن در تهران بعد از دو سال و نیم افزایش ممتد، قطعا مدیون رفتار مشترک و همزمان خریداران و فروشنده های آپارتمان است.

طرفین معاملات خرید از چند هفته مانده به روز انتخابات ریاست جمهوری، هر کدام با انتظاری متفاوت از دیگری درباره سرنوشت قیمت بعد از انتخابات، دست از معاملات کشیدند و از بازار خارج شدند.
این اقدام متقاضیان خرید و عاملان فروش واحدمسکونی باعث شد حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال ۱۵ درصد نسبت به بهار سال قبل افت کند و در دو ماه تابستان افت ۵۵درصدی را تجربه کند. با این حال، معاملات اجاره به ناچار، در وضعیت بهتری قرار داشت طوری که در بهار امسال حجم اجاره نامه هایی که در بنگاه های املاک شهر تهران تنظیم شد ۲۳درصد نسبت به بهار۹۱ بیشتر بود و در دو ماه تابستان فقط ۸ درصد کاهش پیدا کرد.

براساس این گزارش در بهار امسال ۶۹ هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی – شامل خرید، اجاره و پیش خرید- در تهران به ثبت رسید که این حجم، معادل حجم معاملات بهار سال قبل بود و علت این برابری، رشد معاملات اجاره بوده که توانسته کاهش حجم معاملات خرید را در سطح کلی جبران کند.
اما در ماه تابستان امسال ۳۷ هزار فقره انواع معامله به ثبت رسید که نسبت به تابستان سال گذشته ۳۶ درصد افت و نسبت به بهار امسال ۴۶ درصد کاهش پیدا کرد.
در تیر و مرداد امسال، میزان خرید واحدمسکونی در تهران تا ۶۰ درصد نسبت به سال گذشته افت کرده است، طوری که این کاهش، نسبت معاملات را در بازار کاملا به هم زده است.

در بازار مسکن معمولا سهم معاملات خرید بین ۶۰ تا ۷۰ درصد کل معاملات را تشکیل می دهد و سهم معاملات اجاره حداکثر ۲۵ تا ۳۵ درصد است و پیش خرید و هبه و سایر معاملات نیز حداکثر ۵درصد را پوشش می دهد. این در حالی است که در تابستان امسال رکود در خرید وفروش مسکن، سهم معاملات اجاره را به ۵۹درصد رسانده است.
همچنین سهم معاملات پیش خرید نیز در دو ماه اخیر به ۷درصد کل معاملات رسیده است.

سناریوی سرد

درباره تغییر مسیر منحنی قیمت مسکن و طول دوام آن، پیش بینی های مختلفی مطرح است از جمله اینکه برخی کارشناسان کاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداکثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می دانند و معتقدند: بازار مسکن در شوک تغییر کابینه، همچون سایر بازارها، با ریزش قیمت روبه رو شده و در میان مدت مسیر نوسان دوباره صعودی خواهد شد.

اما محتمل ترین سناریو در این باره حاکی است: به دو دلیل روند تازه آغازشده کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال نیز ادامه دارد و حداقل تا پایان سال۹۲ در بازار حاکم خواهد بود.
آنچه در این سناریو به عنوان محرک کاهش قیمت مطرح است، ساخت وسازهای پرحجم دو سال اخیر است که زمان تکمیل آنها سررسید شده و مالکان این واحدها با مشاهده تغییر یکباره مسیر رشد قیمت، سعی می کنند پیش از تشدید موج کاهشی، آنها را به بازار مصرف عرضه کنند. در این میان، خانه های خالی نیز به رشد عرضه کمک می کند.
دلیل دوم نیز تجربه سال های انتخابات است. بررسی رفتار قیمت مسکن در سال هایی که انتخابات ریاست جمهوری برگزار می شود، نشان می دهد: شیب قیمت مسکن رشد منفی به خود می گیرد. در سال۷۶ میانگین قیمت مسکن بعد از رشد ۷۰درصدی سال۷۵، رقمی معادل ۳ درصد کاهش یافت.

در سال۸۴ نیز نرخ رشد قیمت مسکن حداکثر به ۱۱ درصد رسید و در سال۸۸ نیز میانگین قیمت ۱۴ درصد افت کرد. در همه این سال های انتخاباتی، منحنی قیمت یکسال قبل و یکسال بعد از آن، حالت صعود به خود گرفته و فقط در آن سال، ریزش اتفاق افتاده است. به این ترتیب با توجه به مشاهدات هفته های اخیر و همچنین بسترهایی که در بازار مسکن برای کاهش قیمت وجود دارد، پیش بینی می شود نزول منحنی قیمت در نیمه دوم سال جاری، هزینه خرید مسکن را نسبت به نیمه اول سال کاهش دهد.

درباره تغییر مسیر منحنی قیمت مسکن و طول دوام آن، پیش بینی های مختلفی مطرح است از جمله اینکه برخی کارشناسان کاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداکثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می دانند، اما محتمل ترین سناریو در این باره حاکی است که روند تازه آغازشده کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال نیز ادامه دارد. بررسی رفتار قیمت مسکن در سال های انتخابات پیشین ریاست جمهوری نیز نشان می دهد شیب منحنی قیمت در سال های ۷۶،۸۴ و ۸۸ منفی بوده است